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작성자 3dCT팀
작성일 2007년 12월 8일 토요일
홈페이지 http://www.3dct.org
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변화를 요구하는 아파트주택시장과 모델하우스
 
▣ 아파트 주택시장
▶ 아파트주택의 탄생
주택은 생활의 터전으로서 주택 문제는 선·후진국을 막론하고 가장 중요한 생활 문제 중의 하나이며 국민 생활의 기본적인 수요이자 사회 안정의 필수적인 요소이다. 아파트는 고대 로마에도 4∼5층의 것이 있었으나 근대 아파트는 산업혁명 이후 노동자의 주거에서 비롯되었다. 우리나라의 경우 후진국에서 개발도상국으로 발돋움을 해오는 동안 주택문제가 관심영역으로 벗어난 적은 한 번도 없었을 만큼 생활에서 가장 중요시 여겨왔다. 아파트가 한국에 처음 소개된 것은 일제강점기에 서울 서대문의 풍전 아파트, 적선동 근처의 내자 아파트, 이 밖에 통의동·삼청동에 공무원 아파트 정도였다. 광복 후 1960년대에 마포 아파트가 건축되어 성공을 거둔 후, 아파트 건축은 급격히 증가하여 서울 강남 반포동의 주택공사 아파트(주공아파트)를 위시하여 전국의 대도시에 아파트 단지(團地)가 형성되기 시작하였다.
정부가 본격적으로 주택 정책을 실시한 것은 60년대 초 5·16 혁명 이후 경제 개발이 추진되면서부터라고 말 할 수 있다, 좁은 국토를 최대한 활용할 수 있는 아파트가 본격 도입된 것도 그 즈음의 일이다. 아파트는 단독주택을 여러 채 겹쳐 놓은 것으로 특히 한국의 경우는 국토가 협소하여 단독주택을 아파트로 대치함으로써, 건축대지와 건축공사비를 절약하고, 도시의 평면적 확장을 방지할 수 있으므로 도로 기타 공공시설을 절약할 수 있을 뿐 아니라 협소한 국토를 유효하게 이용할 수 있는 장점이 있었다.
▶ 아파트주택시장의 특성
아파트주택시장은 부동산의 자연적 특성, 즉 지리적 위치의 고정성으로 인하여 국지적 시장 형태를 이루고 있기 때문에 주택상황과 주거수준은 전국적으로 평준화되어 있는 것이 아니라 지역 하위시장에 따라 천차만별로 차이가 있다. 즉 일정지역에서의 과잉공급은 다른 지역에서의 수요를 충족시키는데 도움이 되지 못한다. 또한, 아파트 시장은 동일한 업자가 동일한 재료로 건축했다 하더라도 위치, 방향, 접근성, 주변의 환경 등이 서로 다를 수밖에 없어 동일한 상품으로 그 가치를 평가할 수 없다. 일반상품은 표준화로 인하여 대량생산이 가능하고 원가절감 및 견본거래가 가능하지만 아파트의 특성인 개별성은 상품의 표준화를 불가능하게 하고 있다. 그리고 아파트주택의 개별성과 다액 자금의 필요성은 아파트시장에 있어서의 유통 거래 내용의 공개화를 방해하고 있다. 특히 복잡해지고 있는 부동산 관계법규 가운데, 특히 세법에 관해서는 매매쌍방이 상호이익을 위해 사실상의 거래가격을 변경하는 예가 허다하다. 이는 다액 자금으로 인하여 자금출처의 대상이 되기 때문에 거래의 비공개성을 더욱 조장하는 원인이 된다.
아파트주택시장의 또 하나의 특성은 다른 주택형태에 비하여 시장의 조직화가 가능한 것 이다. 단독주택과 같은 주택은 하나하나의 거래가격이나 내용 등에 가지각색의 변화를 가져오지만 아파트시장의 경우는 최근 경영기술의 향상과 정보전달 수단의 발달로 주택 고유의 특성에서 오는 장애를 극복하고 각 지역 시장 내에서 모든 거래뿐만 아니라 한 지역사회를 통해 시장의 비조직성을 점차 개선하려는 경향으로 나타나고 있다. 아파트는 다른 일반상품에 비해 반영구적인 내구성이 있기 때문에 시장의 수요, 공급의 빈도가 낮으며 전술한 지역성, 비표준화성 및 비조직성 등의 원인으로 주택시장의 수급조절이란 극히 어려운 일이다. 주택수요가 갑자기 증가하는 경우는 주택공급이 탄력성이 없어 시장이 공급자시장(Seller's market)이 되고, 공급이 초과되고 수요가 적은 경우는 결과적으로 소비자시장(buyer's market)이 되고, 주택건설업체는 불황이 되어 시장기능이 저하하게 된다. 아파트는 80년대의 가격 폭등 기를 거치면서 사용가치와 교환가치의 괴리가 심화되고, 사용가치와 괴리된 가격이 형성되게 되었다. 아파트의 표준적 구조가 교환가치 형성시간을 단축하여 거래를 용이하게 함으로써 환금성의 측면에서도 유리한 투자대상으로 등장하게 되었다. 지역적으로도 신 개발지를 중심으로 동질적인 아파트 가격수준이 결정되는 양상을 보이고 있다. 주택시장 전체적으로는 아파트가 가격을 선도하고 특히 특정지역의 아파트 가격이 전체 주택시장을 선도하기도 하였다.
▶ 과거의 아파트주택시장
그동안 우리나라의 주택시장은 수요에 비하여 공급이 부족한 주택수급의 불균형으로 인하여, 양적인 공급의 주택건설사 중심의 시장이 형성되면서 주택난을 해소하려는 정책적 목표와 이에 더불어 투자목적을 위한 가치선호도로 인해 지으면 팔린다는 주택건설사들의 물량공급으로만 진행되어왔다. 이러한 주택시장의 경향은 1997년 IMF라는 통화기금 관리체제하에서 많은 기업들이 도산하였으며 기업들 중에서 국가경제에 파급효과가 큰 주택건설업계는 수요자 층이 크게 줄어드는 심각한 현실에 직면하게 되었던 것이다. 특히 아파트 가격의 상승을 막기 위한 방법의 하나로서의 분양가자율화는 주택 마감재의 차별화로 이어져 수요자 및 주택건설사 양측관계에 막대한 영향을 끼치게 되었다. 소비자 입장에서는 양질의 주택을 적정한 금액으로 구매를 하려고 하고 주택건설사는 적정이윤이 보장되는 가운데 아파트 분양이 조기에 아파트분양을 완료시킴으로써 최대의 기업이윤을 창출하여야만 하는 실정에 놓여있었다. 이러한 수요계층의 감소는 주력산업인 아파트주택산업의 미분양으로 이어지고 나아가 자금이 부족한 주택건설업체나 수요자들을 확보하지 못한 주택건설사들은 도산으로 이어져 건설사중심의 주택시장이 소비자 지향적 시대로 변화시켰다.
▶ 현재의 아파트주택시장
참여정부의 출범이후 수많은 부동산 정책이 발표되고 시행되었지만 현재의 부동산 시장은 안개 속을 거니는 듯 누구도 결과를 장담할 수 없는 상황이 되었다. 정부의 부동산 안정대책을 내놓을 때마다 항상 자신감을 피력했지만 계속되는 오류와 수정안에 시장과 소비자들의 혼선이 생기게 되었다고 본다. 실례로, 매번 강도를 더해가는 부동산정책은 서민 주거 안정, 부동산 거래의 투명화, 주택 및 토지 시장의 안정을 골자로 하는 2005년 8.31정책이 발표되어 부동산시장은 잠시 소강상태로 이어졌지만 다시 고가의 부동산을 기점으로 상승하는 현상이 생겼다. 이에 후속 대책으로 서민주거복지, 재건축, 주택공급확대, 주택거래신고제를 내용으로 하는 2006년 3.30부동산대책, 공공택지주택공급 확대하는 11.15부동산대책으로 이어지더니 올해에는 분양가 상한제 및 원가공개개념의 1.11부동산대책이 발표되었고 앞으로 아파트분양가격에 직접영향을 주는 부동산 감정평가를 중심으로 하는 정책이 나온다고 예고되어있을 실정이다.

1.11대책 이후 분양가상한제 등으로 집값 하락에 대한 기대심리가 확산되면서 시장이 안정세를 보이면서 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 아파트값이 진정세로 돌아섰고 변화하는 부동산정책으로 건설 회사들의 신규 분양은 한겨울의 추위를 타는 듯 얼어있다. 일부 인기지역 토지만은 여전히 투자자들이 있지만 전반적인 부동산 경기는 침체다. 미분양 아파트가 늘어가면서 자금압박을 받고 있는 건설 회사들은 문을 닫고 있으며 이 문제는 결국 나라전체의 불경기로 이어지고 있는 것 같다.
▶ 미래의 아파트주택시장
완성된 아파트주택는 재개발되기까지의 기간은 약 2~30년을 보고 있을 정도로 오랜 기간의 존립을 보고, 행위 하는 건축물의 특성으로 향후 주택시장의 수요가 어떻게 변화하고, 어떠한 주택이 필요한가를 예측하는 것은 매우 중요하다.
미래의 부동산주택시장을 판단하려면 앞으로 발생될 변화의 예측이 필요한데 그것은 경제·사회·문화적 요인의 변화와 인구구조의 변화이다. 이러한 변화에 대한 명확한 인식이 있어야 미래 주택시장의 모습을 판단할 수 있고, 바람직한 미래의 주택정책에 대한 방향도 찾을 수 있기 때문이다. 인구변화에 따른 소형평형 수요의 증대, 전원주택을 포함한 쾌적한 교외주거의 증대, 인텔리전트 하우스경향에 의한 주택의 첨단화, 차별화된 개성을 추구한 맞춤형 주택, 활성화된 도시 재개발로 요약할 수 있다. 소비자의 욕구가 다양해짐에 따라 소품목 대량생산에서 다품목 소량생산으로 전환하고, 주택의 개념이 소유에서 주거로 바뀜에 따라 정부의 역할도 달라져야 할 것으로 보인다. 예상되는 변화를 추가한다면 기회와 위험이 공존 할 수 있는 F.T.A 체결이다. 한미F.T.A시작으로 계속 진행될 각국과의 F.T.A체결은 향후 주택시장을 복잡하게 돌아갈 것으로 보이는 이유가 될 것 같다. 외국자본과 각국의 주거문화의 유입은 국내주택시장의 기존 법규와 부동산정책을 흔들 것으로 보인다. 규제가 약하면서 싼 이율의 모기지론이 발생되고 더불어 양질의 건축디자인으로 인한 다수의 소비자는 그만큼 기회가 생길 것이며 이것은 시장의 법칙에 의하여 건축경기가 활발해질 수도 있기 때문이다. 이것으로 글로벌한 부동산주택시장이 하나의 패러다임으로 정착할 것같다.
부동산정책도 양적 확충이 중시되던 시대와 부동산규제가 심한 현재의 시대를 지나 향후 양보다 질이 우선시 되는 시장, 다양화가 공존하는 미래의 주택시장을 이루기 위하여 부동산주택시장의 자율성을 최대한 보장하는 방향으로 전환될 것이다. 이렇듯, 주택시장의 변화가 계속되면서 이러한 패러다임을 보여주는 매개체가 필요한데 그것은 건설회사에서 건립되고 있는 모델하우스라 할 수 있다.
▣ 모델하우스

▶ 미래의 아파트주택시장
대한주택공사는 1970년에 이 공무원아파트단지의 남쪽에 한강맨션아파트 23동 700가구분을 건립하고 동시에 거기에 인접한 한강외인아파트 18동 500가구분을 건립하였다. 한강맨션아파트는 가구별 주거규모가 27평에서 55평까지로 당시로는 지나치게 호화로운 것이어서 국영기업체에서 사치성을 조장한다 하여 물의를 빚었으며, 1970년대 이후의 아파트 대형화를 선도하면서, 아파트모델하우스의 전신인 mock-up room을 설치하여 향후 아파트 판매방법의 방향을 제시하였다. 80년대에 들어서 모델하우스의 변화는 본격적인 아파트 전문 전시관의 모습을 갖춘 형태가 등장하는 시기에 맞추어 해당시설과 규모면에서 새로운 경향을 보이며 다양하게 발전하였으며 1987년 한신공영에서 최초의 도심 내 전시관 건립을 하였고 1989년 건영에서 건설과 자재전시에 관한 전문적인 전시문화 공간 설치하였다.
▶ 아파트모델하우스의 특징
아파트 모델하우스란 주택건설사가 직접적으로 홍보 및 분양촉진을 위해 자사 주택과 기업에 관한 자료를 소비자에게 직접 제시하면서 기술적인 우위와 품질 및 시공의 우수성을 인식시키고, 거주의 안락성과 재산증식의 효율성을 인식시키는 목적을 위하여 건축된 견본주택을 위한 공간이다.

모델하우스는 견본주택의 기능과 주택상품의 홍보 및 분양기능을 모두 포함하고 있으며, 해당아파트의 분양기간 동안 한시적으로 운영된다. 내부적으로 아파트의 구조 및 마감재, 인테리어의 특성, 분양가, 지역의 발전가능성 및 입지여건에 대한 홍보 등의 직접적인 분양활동을 위한 전시, 판매, 홍보의 기능을 가지고 있으며, 소비자가 쉽게 인지 할 수 있는 외관을 가지고, 건축과 해체가 용이하도록 건립된다.
주택업자와 구매자의 상호 연결매체인 견본주택을 통하여 실제공간의 규모와 마감자재 및 관련정보를 체험하게 함으로써 궁극적으로 분양을 촉진하여 기업매출을 확대하는 영업적인 성격이 강조되는 것이 모델하우스의 특징이라 할 수 있겠다.
▶ 아파트모델하우스의 디자인 구성요소
아파트 모델하우스의 외관디자인은 외피의 투명성을 강조하며 깨끗한 디자인이 일반적으로 사용되고 있다. 외부 마감재는 유리 또는 가벼운 메탈소재의 패널과 칼라벽체가 주로 사용하고 있으며, 마감재의 질감을 이용하여 길고 단순한 외벽에 긴장감을 형성한다. 또한 색채계획은 눈에 잘 띄는 색채계획을 해야 하는데, 이것은 모델하우스는 본 건물과 달리 가설건축물로서 좀 더 가볍고 무엇인지 모르는 이벤트가 들어 있는 것처럼 함으로서 사람들의 궁금증을 이끌어 내는 것이 목적이라 할 수 있기 때문이다.
더불어 이러한 호기심으로 발생된 소비자의 시선과 동선을 동시에 끌어들일 수 있는 흡입력 있는 주출입구를 계획하는 것이 모델하우스설립의 취지라 할 수 있다. 그래서 기존 모델하우스의 경우에서는 최저의 계단의 고저차를 이용하여 동선길이를 최대한 줄이면서 입면의 변화를 통하여 출입구를 강조하는 경우가 많았다.
아파트 모델하우스내부 공간 디자인은 다양한 성격의 공간과 평면요소에 의해서 구성되어있으며, 특히 공간계획에 있어 중요한 것은 다양한 성격의 공간을 유기적으로 연계시키고, 기능적으로는 제 기능을 발휘하게 하는 전시 공간, 교육·문화 공간, 휴식 공간, 사무공간으로 구분 한다. 모델하우스는 일반적으로 이들 4개의 공간으로 구성되어 있으며 해당 주택공급업체의 마케팅 및 상품화 전략에 따라 특정한 기능이 강조되거나 차별화 될 수 있다.
▶ 요구되는 아파트모델하우스의 기능
모델하우스의 건립의 목적은 마케팅전략을 통해 소비자에게 고가로 주택을 판매하여 이윤을 추구하는 방법이라고 볼 수 있다. 그런데 마케팅 이전의 건설계획은 시장상황의 변화에 민감하므로 시장상황의 변화에 따라 건설업체의 공급전략은 달라지며 그에 따라 마케팅 전략으로 나타나는 모델하우스의 디자인도 변화해야 한다. 거주자의 행동과 만족을 유발하는 좋은 주거디자인의 목표는 기능성, 경제성, 미적 측면, 개성을 만족 시켜야 한다. 이러한 목표는 아파트 모델 하우스에도 동일하게 적용된다. 디자인의 목표인 기능성의 측면에 있어서는 가족구성의 변화와 생활양식에 맞는 디자인의 추구, 그에 맞는 평면의 개발과 효율성의 측면에서 좋은 평가를 받은 모델하우스는 미래지향적이면서 기능적이고 경제적이고 아름다우면서 개성적일 뿐만 아니라 분양도 잘되고 소비자의 거주 후 평가께서도 좋은 평가를 받을 수 있는 사항을 도출 해내면 다음과 같다.
첫째 아파트 브랜드 네임이다. 아파트 브랜드 네임은 분양 시 중요한 역할을 한다. 건설회사마다 한 개 이상의 브랜드 네임을 갖고 있다. 이 중 소비자들에게 인지도를 얻은 브랜드가 시공 및 분양에서도 유리한 이점을 갖는다. 아파트 브랜드 네임은 예전의 단순한 어느 건설회사에서 지은 아파트인가에서 어떤 브랜드의 아파트인가로 인지되고 있으며 소비자들에게는 분양 시 선택에 중요한 역할을 한다. 또한 아파트는 지역적 특성에 맞는 아파트 브랜드네임의 개발이다. 네임 개발에 따른 비용의 부담이 될지라도 브랜드 네이밍 과정에서 지역의 특성과 기업의 이미지를 위하여 장기적인 비전을 확립하여 브랜드 전략을 수립해야 한다.
둘째는 어메니티(Amenity)의 제공이다. 소비자들의 주거 가치 변화에 따른 아파트, 호텔, 레저 및 스포츠시설, 상업시설, 유통 및 편의시설, 문화 및 연구시설 등에서 어메니티(Amenity)가 마케팅 차별화 요소가 되고 있다. 건설사는 단지계획을 할 때 자연 친화성을 강조하고 주변과의 조화를 고려하여 아파트 동의 입면 및 스카이라인을 설계하는데 많은 노력과 단지를 주변 자연이 좋은 지역에 배치하고 아름다운 경관을 조성하며 녹지 공간 증대를 위해 인공지반 시설, 옥외공간의 정원화 등의 자연과 인간이 어울려 사는 공간을 차별화 요소를 모델하우스 안에 내세워 좋은 호응을 얻을 수 있게 하여야 한다.
셋째는 건강 패러다임이다. 건강 패러다임 변화로 건강과 자연요소의 주택 내부로의 도입이다. 첨단기기 사용의 일반화로 온습도 자동조절장치, 최적 환기시스템, 단지통합 정수시스템 등이 사용되면서 자연적인 환경을 제공 하는 것을 보여주어야 한다.
넷째는 사적생활 보호와 가족 간의 교류촉진의 중요성이다. 사적생활 보호와 가족 간의 교류촉진을 위한 사회적 요구충족으로서의 사생활 보호 시설과 계획이 일반화되어 공동공간의 계획에 반영한다.
아파트모델하우스는 마케팅전략을 통해 소비자에게 고가로 주택을 판매하여 이윤을 추구하는 모델하우스는 미래예측 패러다임에서 제시한 미래주택의 요건, 공급자의 측면에서 사업성을 높이고 주거문화 창달과 공급자가 소비자 예측을 통해 분양가능성과 사업성을 높이기 위한 방법으로서 주거디자인의 목표와 원리, 소비자의 주거선호에 대한 결과들을 중심으로 새로운 패러다임을 위한 모델하우스디자인을 개발하여야 할 것이다.
   
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